[民法債各] 租賃契約

§421 租賃之意義 => 一方達成使用收益之目的
一方有負租金的義務

        ┌ §423出租人有交付並維持租賃物的使用收益狀態的義務

        └ §421 承租人付租金的義務
=>  兩者有同時履行抗辯權

        租賃是諾成契約，只要一方使用收益
一方負租金
這樣契約就成立

        對價關係，只要有相當價值的對價關係即可，不一定要是金錢

§422 不動產期限一年應以自據訂立之，否則視為不定期限之租賃契約

        (§450不定期限，則出租人可以隨時依據土地法的事由終止租賃契約)

        (§442不定期限，則當事人可以請求法院增減租金)

§422 – 1 租賃基地建築房屋：得請求地上權登記

§423 [出租人的交付保管義務]

租賃關係存存續中，出租人要保障呈租人的使用收益狀態

出租人有交付租賃物的義務

ex. 如果出租人的房屋被侵占了，則承租人可以§242代位出租人向侵占之人主張§962請求返還

§424 [承租人的契約終止權] [承租物的物之瑕疵]

即使承租人明知也無所謂

有瑕疵 危急健康 無論如何承租人都可以終止租約

§425 [買賣不破租賃] 出租人於租賃物交付後，承租人佔有中，縱其將所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍然有效。

也就是說，出租人出租到一半，就把房子賣了，那承租人怎麼辦？

因此本條規定，承租人和新的買受人之間，原本的租賃關係仍然存在。

§426 [就租賃物設定物權的效力]

設定妨礙租賃契約的物權，準用§425的規定

(但是如果抵押權設定在租賃契約之前，法院在租賃契約妨礙抵押權時，得依照§866除去租賃契約後拍賣之)

§426-1 租用基地建築房屋，而單獨將房屋出售，則買受人和出租人有租賃關係

§426-2 租用基地建築房屋，出租人對於該房屋有優先承買權。

        承租人應以書面將出賣條件通知承買權人

        若承買權人(出租人)於意思表示到達後十日內

不以書面表示願意承買者，視為放棄

(要主張§426-1 要先有§426-2)

§429 出租人有修繕義務 (法定義務)

        為保存租賃物所必要之行為，出租人不得拒絕

§430 若出租人不履行修繕義務， 承租人得定相當期限，催告出租人修繕，若出租人不修繕，得自行修繕後，向出租人請求價金，或從租金中扣減之。或者終止契約

§432 [承租人之保管義務] 承租人對於承租物富有善良管理人之注意義務

§433 承租人對於第三人負無過失責任 (例如允許給自己朋友住，結果朋友過失造成租賃物毀損)

§434 火災，承租人僅就重大過失負責

=> 但當事人間排除本條並不違背公序良俗，也並非法律所禁止，因此可以用特約排除之)

§435 租賃物一部分滅失 (無法修繕之狀況)

按滅失部分減少價金

如滅失部分造成無法達承租賃物之使用收益 得終止契約

§436 若因第三人對該物主張權利導致不能使用收益準用§435

§437 承租人也有告知出租人房屋損壞的義務，如果因為沒有告知而造成房屋將來無法被修復，承租人負損害賠償責任

§439 支付租金之期限

(1) 依照約定 (2) 租賃期滿時 (3) 每期期滿支付 (4)
收益有季節依季節結束

§440 租金遲延給付

一般租賃：欠兩個月以上

租用基地建築房屋：欠兩年以上

的情況，得訂一定期限催告，若催告不成出租人得終止契約

§441 承租人因自己的原因無法為租賃物之一部或全部使用者不能請求減免租金

 
(ex.學生租屋寒假提早回家)

§442 在「沒有定期限」的租賃契約，若不動產的價值有增減，得請求法院增減租金

§443 [合法轉租] 轉租一部份 只要出租人沒有表示反對就可以

轉租全部，則要出租人同意才可以

§444 [合法轉租之效力]

(1)轉租人(原承租人)與 出租人 的租賃關係仍然存在

(2)次承租人所生的一切損害，由轉租人負責

§449 租賃最長期限，除了租用基地建築房屋以外的情況，是20 年

§450 未定立期限的租約，得隨時終止，但要注意土地法§100

§451 租賃契約之默式更新

          租期到了 可是

(1) 承租人繼續使用收益 (2)出租人未表示反對意見

此處的使用收益並不以本人為限

※默式更新，則變成不定期限的租賃契約，會影響到法律關係！

(ex.§425買賣不破租賃不再適用)